Как выбрать наиболее оптимальный вариант решения?
По данным исследования «Сбера», в прошлом году количество предприятий в сфере розничной торговли увеличилось на 8 % (по сравнению с 2021-м). Развитие cегмента влечёт за собой повышение спроса на аренду специализированных площадей. Однако решение о возведениии собственного магазина, по оценкам EVRAZ STEEL BOX, принимает не более 20–30 % инвесторов из сектора малого и среднего бизнеса. Остановимся на ключевых вопросах касательно перспективности строительства новых объектов торговли.
Вопрос 1. Есть ли смысл строить новые магазины, если готовые ТЦ стоят полупустыми?
Действительно, в торговых центрах доля свободных площадей за год выросла до 13,4 %. Такое положение дел эксперты связывают с общим снижением рентабельности таких объектов. Средний показатель проходимости торговых центров в Москве упал более чем на 30 %, в регионах — на 16 %, при этом уровень арендной платы практически не изменился (см. рис. 1 и 2).
Рисунок 1. Аренда площадей в Москве за 2022–2023 годы. Цена за м2. По данным цифровой платформы Restate.ru
Рисунок 2. Аренда площадей в Екатеринбурге за 2022–2023 годы. Цена за м2. По данным цифровой платформы Restate.ru
Обратная ситуация, по данным Focus BI, в небольших районных ТЦ, где трафик вырос в годовом исчислении на 2 %, а исследования Knight Frank говорят о том, что свободных площадей в них практически нет. То есть существует явное переориентирование спроса арендаторов, что определяет восходящий тренд в этом девелоперском сегменте: растущую популярность малоформатных торговых центров площадью от 200 до 20 тыс. м2.
Рынок малоформатных ТЦ ещё далёк от насыщения, что подтверждается статистикой: аналитики CMWP зафиксировали в 2022 году самый высокий показатель за всю историю роста доли таких объектов в структуре нового строительства — 89 %.
Вопрос 2. Как сократить инвестиционный цикл, чтобы не замораживать заёмные средства на долгий срок?
Сокращение сроков строительства возможно благодаря использованию технологий быстрого возведения зданий в сочетании с цифровизацией «бумажных» процессов, которые ещё год назад могли занимать до шести месяцев, включая этап покупки земли.
Например, с 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 07.10.2022 № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», меняющий правила проведения аукционов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Теперь торги обезличиваются и переводятся на электронные площадки. Это помогает сэкономить за счёт прозрачности процедур и сокращения временных затрат на оформление и независимые проверки.
Ещё один камень преткновения — проектная и экспертизная рутина, которая может быть сопоставима по длительности со сроком возведения самого здания. Если говорить о классическом строительстве, то это действительно занимает много времени. Но применение стандартизированных решений на основе металлоконструкций позволяет воспользоваться преимуществами автоматизированного проектирования.
«Проектирование, на которое в обычном режиме отводится 1,5–2 месяца, а с учётом доделок и кастомизации — до полугода, в цифровой среде занимает менее получаса, — говорит Леонид Лазуткин, генеральный директор компании EVRAZ STEEL BOX. — Это эффективно работает для проектирования типизированных зданий, к которым относится большая часть строящихся магазинов и торговых центров площадью до 5 тыс. м2».
В качестве примера Леонид Лазуткин приводит разработку компании — цифровую платформу BOX EXPRESS, которая начала работать с сентября 2022 года. Инструмент позволяет инвестору сэкономить минимум восемь недель на весь процесс проектирования и сократить прямые затраты на работу проектировщиков. Благодаря этому после покупки и оформления земли, решения вопросов присоединения инженерных сетей заказчик получает готовый проект конструктивной части, который сразу может идти в производство. То есть к моменту завершения нулевого цикла на площадку уже поступают элементы каркасов — и начинается монтаж. В результате процесс значительно ускоряется и становится бесшовным.
В целом цифровые инструменты уже на этапе проектирования помогают сократить инвестиционный цикл строительства магазина или небольшого ТЦ до 5–6 месяцев.
Вопрос 3. Почему магазин в отдельном здании будет приносить больше прибыли, чем торговые площади стрит-ретейла?
Многие считают, что альтернативой торговому центру и отдельно стоящему зданию является первый этаж жилого дома. Но при таком выборе инвестора поджидают различные ловушки.
«Из-за неудачной планировки, например, по квартирному типу, в зале появляются “холодные” места, узкие проходы и тупики. В эти зоны покупатель не заходит и, соответственно, не видит товара, в результате эффективность продаж падает», — поясняет Александр Дринберг, генеральный директор компании «СеверКонцепт», обладающий большим опытом в области разработки концепции современных торговых объектов.
Для продуктового магазина в жилом доме на первый план выходят проблемы с нерационально выведенными коммуникациями, которые заставляют выстраивать планировку вокруг них. Так, для мясного или рыбного отдела необходимы мойки, но неудачный выход канализации вынуждает использовать специальные насосы, что значительно усложняет и повышает стоимость ремонта.
«В новом здании, при условии грамотно составленного технологического плана, многих проблем изначально не возникает. В частности, заранее рассчитываются объёмы необходимых электрических мощностей. В помещениях стрит-ретейла их нехватка часто значительно снижает рентабельность магазина. Если при присоединении было выделено менее 15 кВт / 100 кв. м, то приходится уменьшать долю холодильного оборудования, а это чревато сокращением покупательской корзины, — рассказывает Александр Дринберг. — В отдельном здании блоки кондиционеров, как правило, можно вынести наружу здания. Это позволяет исключить шум в зале, увеличить торговую зону и сократить энергозатраты на охлаждение».
Свобода в вопросах планирования является очевидным, но далеко не единственным преимуществом отдельного здания. Как правило, возможность оптимизации подбора и размещения оборудования напрямую влияет на размер инвестиций в его покупку, а также на эксплуатационные расходы. Наличие большой парковочной площади также отражается на потоке покупателей. Но для многих инвесторов самым важным критерием принятия решения о стройке становится возможность расширения и диверсификации бизнеса за счёт арендаторов.
Строить или не строить? Ситуация на рынке торговых центров малых форматов меняется быстро, но в ближайшие несколько лет эта ниша явно будет оставаться привлекательной для инвестирования. И одной из её отличительных черт является возможность входа не только для крупных «акул» девелопмента, но и для относительно мелких инвесторов. Тем более что сэкономить можно ещё на этапе проектирования благодаря автоматизации стандартных процессов.
Справка о компании
EVRAZ STEEL BOX — производитель и поставщик полнокомплектных быстровозводимых зданий на металлическом каркасе. Флагман цифровизации строительной отрасли, разработчик платформы BOX EXPRESS. Входит в состав ЕВРАЗа — одного из крупнейших производителей стали в мире, лидера на рынках стального проката для инфраструктурных проектов.